ΕΝΑΣ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟΣ ΜΥΘΟΣ!
Γιατί η εγκατάλειψη των διατηρητέων δεν δικαιολογεί αυτομάτως τη μεταφορά εκατοντάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων δόμησης σε άλλες περιοχές.
Ένα από τα ισχυρότερα επιχειρήματα που επιστρατεύονται υπέρ της δημιουργίας Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) είναι η ανάγκη διάσωσης των διατηρητέων κτιρίων.
Το επιχείρημα είναι γνωστό: χιλιάδες διατηρητέα παραμένουν εγκαταλελειμμένα, πολλά βρίσκονται στα όρια της κατάρρευσης και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να τα αξιοποιήσουν εξαιτίας των περιορισμών που επιβάλλει ο χαρακτηρισμός τους.
Επομένως, λένε, πρέπει να μπορούν να μεταφέρουν τον συντελεστή δόμησης που δεν μπορούν να εξαντλήσουν σε άλλα ακίνητα.
Μόνο που εδώ υπάρχει ένα σοβαρό πρόβλημα.
Πολλά από τα διατηρητέα που παραμένουν αναξιοποίητα και καταρρέουν δεν έφτασαν σε αυτή την κατάσταση επειδή χαρακτηρίστηκαν διατηρητέα.
Αυτός είναι ένας βολικός εργολαβικός μύθος.
Ο χαρακτηρισμός ενός κτιρίου ως διατηρητέου δεν συνεπάγεται αυτομάτως την αδυναμία οικονομικής αξιοποίησής του. Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, μπορεί να αυξήσει σημαντικά την εμπορική αξία του.
Και επειδή δεν μου αρέσει να συζητώ για την πολεοδομία μόνο θεωρητικά, θα χρησιμοποιήσω παραδείγματα από το Χαλάνδρι που γνωρίζω από πρώτο χέρι. Στην απλότητα και στο παράδειγμα γίνεται κατανοητή η ουσία.
Και βέβαια το Χαλάνδρι δεν είναι κάποιο γαλατικό χωριό. Τα ίδια προβλήματα, οι ίδιες αντιλήψεις και οι ίδιες δυνατότητες υπάρχουν σε ολόκληρο το λεκανοπέδιο. Στην επαρχία υπάρχουν άλλα δεδομένα, βεβαίως, και άλλα μεγέθη στις αδόμητες εκτάσεις.
Χαλάνδρι λοιπόν: Πέντε διατηρητέα που σώθηκαν από την αγορά
Ας ξεκινήσουμε από το κτίριο της Alpha Bank στην Ανδρέα Παπανδρέου.
Το χαρακτηρίσαμε διατηρητέο το 1998. Σώθηκε, αξιοποιήθηκε και σήμερα κοσμεί το κέντρο του Χαλανδρίου.
Το ίδιο συνέβη με το κτίριο που στεγάζει την επιχείρηση ZARA, επίσης στην Ανδρέα Παπανδρέου.
Ας πάμε και στην κεντρική πλατεία. Στα παλιά, ιστορικά καταστήματα, στα θρυλικά καφενεία του Χαλανδρίου που διατηρήθηκαν και εξακολουθούν να αποτελούν αναπόσπαστο στοιχείο της φυσιογνωμίας της πόλης. Παρά τα λάθη του Δήμου, που και εδώ μπορούμε να επισημάνουμε, κυρίως στη διαχείριση των τραπεζοκαθισμάτων. Αλλά αυτό δεν είναι αντικείμενο του παρόντος.
Πέντε χαρακτηριστικά διατηρητέα, που όχι μόνο δεν απαξιώθηκαν εξαιτίας του χαρακτηρισμού τους, αλλά βρήκαν οικονομικά βιώσιμη χρήση.
Η αγορά λειτούργησε και τα κτίρια σώθηκαν.Γιατί;
Επειδή υπήρχε σαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, δυνατότητα συνεννόησης και οικονομικό ενδιαφέρον για την αξιοποίησή τους.
Ο ιδιοκτήτης που μπορεί να αποκομίσει οικονομικό όφελος από ένα ακίνητο δεν έχει κανέναν λόγο να κάθεται να το καμαρώνει ενώ καταρρέει.
Και όταν υπάρχει πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης, η αγορά συνήθως βρίσκει τον δρόμο της.
Ας δούμε, όμως, τι συμβαίνει όταν το πρόβλημα δεν είναι ο χαρακτηρισμός του κτιρίου, αλλά η ίδια η ιδιοκτησία του.
Κεφαλληνού: Ένα αρχιτεκτονικό κόσμημα που αφέθηκε να καταρρέει
Το κτήμα Κεφαλληνού είναι ένα από τα χαρακτηριστικότερα παραδείγματα.
Ένα εξαιρετικό διατηρητέο κτίριο, με έναν τεράστιο για τα δεδομένα του λεκανοπεδίου ελεύθερο περιβάλλοντα χώρο, σε κεντρικότατο σημείο του Χαλανδρίου.
Το κτίριο είχε χαρακτηριστεί διατηρητέο το 1999. Ο περιβάλλων κήπος, όμως, δεν είχε περιληφθεί στην αρχική προστασία.
Τον Φεβρουάριο του 2019 οργανώσαμε κινητοποίηση για τη διάσωσή του.
Επειδή το κτίριο κατέρρεε. Κυριολεκτικά.
Τμήματα της εξωτερικής τοιχοποιίας είχαν υποστεί σοβαρές φθορές και καταρρεύσεις. Η εγκατάλειψη και οι καιρικές συνθήκες είχαν δημιουργήσει πραγματικό κίνδυνο για το ίδιο το μνημείο.
Και τι περίμενε τελικά ο Δήμος;
Να αναλάβει η φύση την κατεδάφιση;
Μια δυνατή καταιγίδα, ένας σεισμός, μερικοί ακόμη χειμώνες και το πρόβλημα θα είχε λυθεί μόνο του.
Χωρίς καμία επίσημη απόφαση κατεδάφισης. Χωρίς κανέναν αποχαρακτηρισμό.
Απλώς θα είχε χαθεί άλλο ένα κομμάτι της αρχιτεκτονικής ιστορίας της πόλης. Και ο κίνδυνος αυτό είναι ακόμα εδώ.
Στη συγκέντρωση που πραγματοποιήσαμε στον χώρο στις 17 Φεβρουαρίου 2019, παρουσία και εκπροσώπων της δημοτικής αρχής, που ήρθαν να μας βρίσουν επειδή πήραμε την πρωτοβουλία και δεν τους δώσαμε λευκή επιταγή για τη διαχείριση του θέματος, ακούσαμε διάφορες απόψεις από διάφορους.
- Γιατί να ασχοληθεί ο Δήμος με ένα ιδιωτικό ακίνητο;
- Γιατί να πληρώσουν οι δημότες;
- Δεν είναι ρομαντική και ανεφάρμοστη η αντίληψη ότι πρέπει να διατηρηθεί ένας τόσο μεγάλος χώρος χωρίς να οικοδομηθεί;
Και βεβαίως το γνωστό επιχείρημα: αφού το Δημόσιο είναι αναποτελεσματικό, γιατί να αναλάβει τη διάσωσή του;
Η απάντησή μου ήταν ότι συζητούσαμε το λάθος πρόβλημα.
Το Κεφαλληνού δεν είχε εγκαταλειφθεί επειδή ήταν διατηρητέο. Το πρόβλημα ήταν το περιπεπλεγμένο ιδιοκτησιακό καθεστώς και η απουσία αποτελεσματικής παρέμβασης.
Μάλιστα, λίγες ημέρες αργότερα, η ίδια η δημοτική αρχή ανακοίνωσε —υπό την πίεση— ότι από τον έλεγχο στο Κτηματολόγιο προέκυπτε πως το κτίριο είχε ήδη αποζημιωθεί από το Ελληνικό Δημόσιο το 1985 και είχε περιέλθει στην ιδιοκτησία του.
Τότε ασχολήθηκαν.
Για το υπόλοιπο οικόπεδο παρέμεναν εκκρεμότητες απόκτησης.
Δηλαδή δεν μιλούσαμε καν για μια απλή περίπτωση ιδιωτικού ακινήτου που το Δημόσιο καλούνταν να αγοράσει από την αρχή.
Στις 20 Φεβρουαρίου 2019 το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε ομόφωνα να προωθηθεί η προστασία του κτιρίου και του κήπου και να ληφθούν μέτρα για την αποτροπή της κατάρρευσης.
Αν γράψω ότι η παρέμβασή μας είχε λειτουργήσει, θα κατηγορηθώ ότι προσπαθώ να οικειοποιηθώ την "αποτελεσματικότητα" της διοίκησης.
Συμπεράσματα δικά σας.
Πάντως χρειάστηκε να φτάσουμε στο καλοκαίρι του 2020 για να πραγματοποιηθούν εργασίες προσωρινής στήριξης και περίφραξης.
Η ίδια η δημοτική ανακοίνωση αναγνώριζε τότε τις καταρρεύσεις της εξωτερικής και εσωτερικής τοιχοποιίας.
«Και τι προτείνεις εσύ, ρε έξυπνε;»
Αυτό ήταν, περίπου, το ερώτημα που δεχόμουν τότε, εν μέσω ύβρεων και χαρακτηρισμών πάλι.
Αλλά η απάντησή μου δεν ήταν ούτε ρομαντική ούτε θεωρητική.
Να αξιοποιηθεί το Κεφαλληνού ως διατηρητέο. Μαζί με τον ελεύθερο περιβάλλοντα χώρο του. Και να παράγει οικονομικό αποτέλεσμα.
Πώς;
Με ολοκλήρωση της απόκτησης του ακινήτου από τον Δήμο, όπου απαιτείται, και παραχώρηση της ΧΡΗΣΗΣ και της αξιοποίησής του στη δημοτική επιχείρηση ΦΛΥΑ.
Στη συνέχεια, δημόσια πρόσκληση επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Έφερα το παράδειγμα της δημιουργίας ενός υψηλού επιπέδου εστιατορίου, με δυνατότητα διοργάνωσης κοινωνικών εκδηλώσεων, πολιτικών γάμων, βαφτίσεων και δεξιώσεων.
Σε ένα ιστορικό κτίριο, με έναν εξαιρετικό κήπο, σε μια από τις πιο ενδιαφέρουσες θέσεις του Χαλανδρίου.
Με πλήρη αποκατάσταση του διατηρητέου από τον επενδυτή και διατήρηση του ελεύθερου χαρακτήρα του περιβάλλοντος χώρου.
Και για να μην ισχυριστεί κανείς ότι τα ανακαλύπτω σήμερα, εκ των υστέρων, η πρόταση είχε δημοσιευθεί ΣΤΗΝ ΠΛΑΤΕΙΑ ήδη από τις 8 Απριλίου 2019.
Προβλέπαμε ολοκλήρωση της απαλλοτρίωσης του αύλειου χώρου, αναπαλαίωση και παραχώρηση της χρήσης στη ΦΛΥΑ για αξιοποίηση.
Δεν ανακαλύψαμε σήμερα τη δημοτική επιχειρηματικότητα.
Και πράγματι, τι το εξωπραγματικό ή ρομαντικό είχε;
Όταν η ιδιωτική επένδυση δεν αποδίδει αμέσως, υπάρχει η δημοτική επιχειρηματικότητα
Ας υποθέσουμε ότι μια τέτοια επένδυση δεν είναι αρκετά ελκυστική για έναν ιδιώτη.
Ότι η αποκατάσταση του κτιρίου απαιτεί πολλά χρήματα και η άμεση απόδοση δεν δικαιολογεί το κόστος της και το αναμενόμενο κέρδος.
Εδώ ακριβώς αρχίζει ο ρόλος της δημοτικής επιχειρηματικότητας.
Ο Δήμος δεν είναι υποχρεωμένος να λειτουργεί με τον χρονικό ορίζοντα ενός εργολάβου ή ενός επενδυτή που επιδιώκει γρήγορη απόσβεση και άμεσο κέρδος.
Μπορεί να σχεδιάζει για είκοσι, τριάντα ή πενήντα χρόνια.
Μπορεί, για παράδειγμα, να παραχωρήσει τη χρήση ενός ακινήτου για δέκα ή περισσότερα χρόνια, με βασικό αντάλλαγμα την αποκατάσταση και την ανάδειξή του.
ΤΗ ΧΡΗΣΗ. Όχι την ιδιοκτησία. Μην αρχίσουν οι υστερίες, γιατί βαριέμαι.
Ο ιδιώτης θα έχει τον χρόνο να αποσβέσει την επένδυσή του και να κερδίσει. Η διάρκεια και οι όροι θα προκύψουν από πραγματική οικονομοτεχνική μελέτη και διαγωνιστική διαδικασία.
Και μετά;
Με τη λήξη της παραχώρησης, ο Δήμος θα έχει στη διάθεσή του ένα αποκατεστημένο, λειτουργικό και οικονομικά αξιοποιήσιμο ακίνητο.
Θα μπορεί να εισπράττει έσοδα από την εκμετάλλευσή του, να προχωρήσει σε νέα παραχώρηση ή να επιλέξει άλλη χρήση.
ΩΣ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΟ.
Το διατηρητέο θα έχει σωθεί. Ο ελεύθερος χώρος θα έχει διατηρηθεί. Και η δημοτική περιουσία, ύστερα από δεκαπέντε ή είκοσι χρόνια, θα έχει αποκτήσει σημαντικά μεγαλύτερη αξία.
Αυτό δεν είναι κρατισμός.
Δεν είναι ούτε κάποια ιδεολογική εχθρότητα προς την ιδιωτική πρωτοβουλία.
Είναι συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, με συγκεκριμένο οικονομικό αντικείμενο και με διατήρηση της ιδιοκτησίας και του μακροχρόνιου οφέλους στον Δήμο.
Αλλά με πρόσημο: Είναι εργαλείο. Δεν είναι ιδιωτικοποίηση.
Αλλά εδώ υπάρχει ένα πρόβλημα.
Για να εφαρμόσεις μια τέτοια πολιτική, πρέπει πρώτα να την πιστεύεις.
Αλλιώς θα περνούν δεκαετίες από την κήρυξη ενός κτιρίου ως διατηρητέου και θα συνεχίζουμε να ακούμε την ίδια ατέρμονη αντιπαράθεση ανάμεσα στους κρατιστές και τους φιλελεύθερους.
Και το κτίριο θα συνεχίζει να καταρρέει.
Το Δουζένη και τα διατηρητέα που δεν βρήκαν λύση
Ας δούμε και το κτήμα Δουζένη.
Εδώ είχαμε μια διαφορετική αλλά εξίσου διδακτική ιστορία.
Ένα διατηρητέο ακίνητο, με σημαντικό περιβάλλοντα χώρο, που βρέθηκε για χρόνια στο επίκεντρο ιδιοκτησιακών και εργολαβικών σχεδιασμών, με την εμπλοκή της Ektasis Development.
Χρόνια παλινωδιών, καθυστερήσεων και εκκρεμοτήτων, μέχρι να φτάσουμε στη διαδικασία απόκτησής του από τον Δήμο.
Ας συγκρίνουμε τις περιπτώσεις.
Στην Alpha Bank, στο ZARA, στα παλιά καταστήματα της πλατείας, υπήρξε δυνατότητα οικονομικής αξιοποίησης και τα διατηρητέα σώθηκαν.
Στο Κεφαλληνού, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και η αδράνεια εμπόδισαν την έγκαιρη λύση.
Στο Δουζένη, η υπόθεση περιπλέχθηκε με διαφορετικούς σχεδιασμούς και συμφέροντα.
Το κοινό στοιχείο των δύο τελευταίων περιπτώσεων δεν ήταν ότι ο χαρακτηρισμός ως διατηρητέου καθιστούσε αδύνατη κάθε οικονομική αξιοποίηση.
Ήταν ότι δεν προχώρησε εγκαίρως μια αποτελεσματική λύση από τον Δήμο, όπου χρειαζόταν.
Ούτε το οικονομικό ήταν το πρόβλημα. Ο Δήμος είχε την πιστοληπτική ικανότητα να τελειώσει το θέμα.
Μην πιάσουμε το θέμα των αποθεματικών και μην καταλήξουμε τώρα στο περιβόητο «τέλος πρασίνου» του Ρούσσου. Άλλη φορά.
Και γι' αυτό υπάρχει το εργαλείο που η Πολιτεία έχει θεσπίσει ακριβώς για περιπτώσεις όπου το δημόσιο συμφέρον απαιτεί την απόκτηση ενός ακινήτου χωρίς να εξαρτάται από τη συναίνεση των ιδιοκτητών.
Η αναγκαστική απαλλοτρίωση.
Κήρυξη για νόμιμο δημόσιο σκοπό. Δικαστικός καθορισμός της αποζημίωσης. Καταβολή ή παρακατάθεσή της, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.
Και από εκεί και πέρα, ας λύσουν οι δικαιούχοι τις μεταξύ τους διαφορές για το ποιος θα εισπράξει τι.
Δεν είναι υποχρεωμένος ο Δήμος να περιμένει επ' αόριστον να συμφωνήσουν μεταξύ τους κληρονόμοι, συνιδιοκτήτες, εργολάβοι και λοιποί εμπλεκόμενοι, όταν υπάρχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις για δημόσια απόκτηση.
Ασφαλώς η απαλλοτρίωση απαιτεί χρήματα. Χρήματα, όμως, μέρος των οποίων μπορεί να επιστραφεί στον Δήμο μέσα από τη μελλοντική οικονομική αξιοποίηση του ακινήτου.
Και το κόστος της απαλλοτρίωσης δεν αποτελεί απόδειξη ότι η μοναδική λύση είναι να επιτρέψουμε πρόσθετη δόμηση κάπου αλλού.
Και τώρα, ας μιλήσουμε για τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης
Εδώ βρίσκεται η ουσία της συζήτησης για τις ΖΥΣ.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης είναι ένας μηχανισμός που μπορεί να προσφέρει οικονομικό αντιστάθμισμα σε ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων η δυνατότητα δόμησης περιορίζεται.
Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί πράγματι να είναι χρήσιμος.
Αλλά δεν αποτελεί πανάκεια.
